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房貸大事:利率政策大調整地產股大漲 房價怎么走?

  房貸利率今日“換錨”,地產股大漲!

  今日收盤,房地產行業漲逾2%,在中信29個一級行業中漲幅排名第三,成交金額125.16億元,板塊中超六成個股上漲。

  據央行此前公告,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

  業內人士普遍認為,從短期看,通過LPR為定價基準加點形成的房貸利率與原先用貸款基準利率加點形成的利率相比,不會有太大變化。

  “換錨”后的房貸利率:

  北京漲了上海降了

  從今日起,關系到千家萬戶的房貸利率正式“換錨”,定價基準由以往的基準利率轉換為LPR。

  據多家媒體從各地產中介獲悉的信息顯示,北京地區新的個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等于0.01%),二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

  按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算,北京個人住房貸款利率水平為首套房不低于5.4%,二套房不低于5.9%,相比新政前分別提升了0.01個百分點和0.02個百分點。

  以100萬元25年期的首套房貸為例,采用等額本息的還款方式,之前每月月供6075.36元,新規執行后月供為6081.30元,每月貸款利息增加約6元;若是二套房,之前月供為6369.86元,改革后的月供為6382.02元,每月貸款利息增加約12元。

  “換錨”之后,北京的房貸利率漲了,上海卻降了。21世紀經濟報道稱,據兩位滬上國有大行和股份行高管透露,上海當前執行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR-20基點,二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。

  也就是說,上海房貸利率為首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。此前,上海普遍執行的是首套房最低基準利率95折,即4.655%。也就是說,新政之后首套房的最低利率或降低0.005個百分點。

  對于上海首套房最低利率或下降,上海銀行(行情601229,診股)業人士表示,減點是暫時的,未來會逐步調整到相應期限LPR之上。而如果以全國最低下限4.85%計,上海的首套房房貸利率相較之前反而是上升了。

  業內普遍觀點:

  “換錨”對房貸利率影響不大

  那么在新政影響下,房貸利率究竟會上升還是下降?業內普遍認為,在“房住不炒”的政策基調下,房貸利率“換錨”對實際利率水平影響并不大。央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上也明確表示:有一點是肯定的,房貸的利率不下降!

  易居研究院對全國14個典型城市(4個一線城市、7個二線城市、3個三四線城市)進行的房貸測算顯示,在執行LPR貸款利率后,房貸利率整體略有增加,但變化不大。

  自2015年10月24日以來,我國個人住房商業貸款5年及以下的基準利率為4.75%,5年以上為4.90%。目前國內絕大多數住房貸款年限均在5年以上,4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

  央行新政明確,首套房貸利率應不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看,新政前后房貸實際最低利率水平基本相當,變化不大。

  中原地產首席分析師張大偉表示,整體來看,房貸利率平穩過渡是主流。10月8日后,雖然房貸合同變化,但房貸執行利率并無變化。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然是維持在過去2年的最低利率,從目前看,所有城市的房貸利率相比2018年四季度,都沒有上行。

  不過LPR利率是浮動的,意味著房貸利率也會是浮動的。興業研究宏觀分析師郭于瑋表示,“從更長時間看,以LPR為基準形成的房貸利率,浮動可能性更大。現在居民貸款一般是每年做一次重定價,如果LPR調整頻繁,那么半年重定價或按季重定價比例有可能提升。”

  融360大數據研究院分析師李萬賦指出,一方面,LPR新機制出臺是為降低實體經濟融資成本,未來下行概率較大,重點還是支持實體經濟、引導資金向小微企業等傾斜;另一方面,對房貸來說,大方向仍是避免干擾房地產政策執行,即使LPR下行,銀行也會通過改變加點基數保證短期內房貸利率基本穩定。

  地產股大漲

  券商看好低估值地產股

  房貸利率“換錨”今日落地,地產股也反彈走強,實現大漲。

  Wind數據顯示,截至今日收盤,中信一級行業中,房地產指數漲幅2.01%,在所有行業中居前。

  其中,世榮兆業(行情002016,診股)尾盤拉升,收盤漲7.51%,領漲行業;中南建設(行情000961,診股)盤中一度漲逾8%,至收盤漲6.06%;保利地產(行情600048,診股)漲幅5.66%,陽光城(行情000671,診股)、魯商發展(行情600223,診股)、金地集團(行情600383,診股)等多只個股漲均逾4%。

  中泰證券今日發布的房地產行業周報,稱重點房企銷售超預期,看好四季度板塊估值修復機會。報告指出,9月以來,地產類上市公司被其實控人或其他產業資本增持占比較多,主要因為地產股估值低、股息高,其從四個方面說明了地產股的投資邏輯:

  1、政策底部:當前房價地價趨穩,基本面下行,融資持續收緊已超預期,政策調控目的達到,進一步收緊意義不大,估值繼續下行空間較小,反而底部反彈概率更高,上行空間也大于下行空間;

  2、寬貨幣:現階段的降準及之后可能的降息,帶來全局的寬松,目前行業雖然受到窗口指導,但整體或多或少也能受益于寬貨幣,只是受益程度較前幾輪有所減弱,利好方向不變;

  3、業績確定性:在當前全球經濟或進入衰退期,市場開始給予業績確定性板塊與標的更高的溢價,地產股業績確定性優勢進一步凸顯;

  4、高分紅:地產行業在經歷過高增長時期后,整體開始提高分紅,目前主流房企的高股息對于長線資金較為有吸引力。

  中信建投(行情601066,診股)研報也表示,當前地產板塊絕對估值處于歷史底部,低于以往各歷史下行周期中的低點,且持倉環比連續兩季度下行,成為相對低配板塊,當前行業迎來配置絕佳機遇。

  樓市降溫信號:

  房價企穩、成交量下降

  9月,國家統計局發布的8月份70個大中城市商品房價格變動情況顯示,當月共有55城的新房價格環比上漲,43城的二手房價格環比上漲,均比上月減少5城,全國房價企穩態勢明顯。

  尤其是一線城市中被視為風向標的北京,二手房價格同比、環比均繼續下跌。8月份,北上廣深4城的新房價格環比僅分別微漲0.5%、0.3%、0.2%、0.2%;二手房方面,北京的價格延續跌勢,8月環比再下滑0.4%;上海、廣州環比持平;深圳環比微漲0.2%。

  而融360監測的數據顯示,8月,全國首套房貸款平均利率為5.47%,環比上漲3個基點。二套房貸款平均利率為5.78%,環比上漲2個基點,相當于在目前5年期LPR(4.85%)水平上分別加了62個基點和93個基點。

  樓市降溫除了體現在房價上,從成交量上也可窺見一斑,尤其部分城市過去的“金九銀十”不再。中原數據顯示,9月廣州網簽一手住宅成交量為6523宗,同比下跌33%。橫向對比近4年,今年的市場表現僅優于“政策年”2017年。但與之對應的是,9月廣州一手新批住宅6195宗,對比8月大幅增加2成,與年內市場熱度較高的4、5月供應量基本處于同一水平,但成交卻差強人意。

  今年國慶期間,北京的樓市成交也十分低迷。據諸葛找房數據研究中心統計,2014至2019年國慶期間北京新建商品住宅網簽量分別為538、442、216、222、235和190套,二手住宅網簽量為56、101、209、28、44與41套。

  也就是說,2019年國慶期間,北京新房僅網簽190套,創2014年以來國慶期間新低;二手房網簽量僅為41套,同比減少3套,除2017年的28套低值外,也是2014年以來的較低水平。

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